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下総ナカヤマの物件について
マンションの多い地帯で、子供の数などがかなり多い。駅前の物件がねらい目です。スクエアマークス、パークホームズ、ライオンズステーションプラザなどがあります。
マンションの場所は、川の手前に位置しているのが多いです。
ウチノカチ 基本相場： １坪/134.1万
マンションの基本相場について分かります。過去の取引状況についても分かるので良い。
新築時にどのような売れ方をしていたのか？見ておくと、売る時の参考になる。
下総中山 おすすめ店
24時間の便利なスーパー西友下総中山店
駅前にスーパーのセイユーさんがあります。こちらのお店は24時間やっているのでとても便利です。
お肉なども安いので、普段買い物をするなら、こちらです。
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スポット |
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住所 |
〒273-0035 千葉県船橋市本中山2-17-27 |
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最寄駅 |
下総中山駅 徒歩1分 |
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TEL |
ガスト下総中山店
駅前にスーパーのセイユーさんの隣にあります。駅前には、カフェが少ないので、カフェの変わりとしてガストを利用するのもありです！！朝の6時からやっているので、ドトールよりも開店が早くてよいです。
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スポット |
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住所 |
〒273-0035 千葉県船橋市本中山２丁目１７−３７ |
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最寄駅 |
下総中山駅 徒歩1分 |
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TEL |
ジェーソン下総中山店
駅前にスーパーのセイユーさんの隣にあります。駅前には、カフェが少ないので、カフェの変わりとしてガストを利用するのもありです！！朝の6時からやっているので、ドトールよりも開店が早くてよいです。
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スポット |
ジェーソン下総中山店 |
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住所 |
千葉県船橋市本中山2-17-5 |
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最寄駅 |
下総中山駅 徒歩3分 |
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TEL |
ブックオフ市川店
BOOKOFF SUPER BAZAAR ショップス市川店
なんでもそろう、ブックオフ市川店。 何でも売っている買ってくれるブックオフの大型店
キャンプ道具から、家電、赤ちゃん用品までなんでも売っています。生活用品が充実しているので、とっても便利です。
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スポット |
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住所 |
〒272-0015 千葉県市川市鬼高3-28-16 ショップス2階 |
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最寄駅 |
JR総武線「下総中山駅」より徒歩10分 |
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時間 |
10:00～22:00 |
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電話 |
ニッケコルトンプラザ
大型ショッピングセンター コルトン
日本毛織の中山工場の跡地にできた「ニッケ コルトンプラザ」。かなり大規模なショッピングセンターです。店舗面積は50,000m2と大きく、色々なお店が入っています。
本八幡からバスでも行けます。
コルトンには、「ニトリ」「無印」「ユニクロ」「GU」など生活に必要なお店が、何でも入っています。
駐車場の収容台数は2,500台とかなり広いので、車で行くのもとても便利です。
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スポット |
ニッケコルトンプラザ |
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住所 |
〒272-0015 千葉県市川市鬼高１丁目１−１ |
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最寄駅 |
下総中山駅 徒歩10分 |
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TEL |
マンションを買うときの基本条件について
下総中山でマンションを買うなら、駅から7分以内。（売れる、貸せる）のでおすすめです。
できれば、60世帯くらいまでがよい。
角部屋 南向き だとベスト
近くにスーパーがある場所にしましょう。
保育園、許認可に入れる事 競争が激しくない地域
広さ60～80㎡ほどがよい。 広すぎる分には問題はない
ペット可能物件の将来性
現状では、全体の15%程度がペットを飼う事ができます。
ペット可のマンションは家賃が高めに設定されている。入居率が高まる可能性がある！！
長期契約してくれている場合が多い。
「猫は好きだが、犬は苦手だ」と考える人や、同じマンション内にはペットを飼っていない人などもいます
ペットが原因でトラブルが発生する可能性がある。
今後の予測・・・管理が大事なようですね
【トラブル】
夜勤明けの看護師さん 寝られない。
上下階と仲良くする事が鉄則
【規定について】
「犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。」
金額について
築年数から見た、市場を考えておくこと
【東京の予測】
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中古一戸建て |
中古マンション |
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5年まで |
3613万 |
4647万 |
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6～10年 |
3548万 |
3940万 |
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11～15年 |
3443万 |
3419万 |
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16～20年 |
2,978万 |
2,666万 |
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21～25年 |
2,737万 |
1,825万 |
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26～30年 |
2,503万 |
2,119万 |
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26～30年 |
2,503万 |
2,119万 |
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31年以上 |
2,106万 |
1,772万 |
マンションは立地によってだが、1772万になる。
金額について
フラット35の金利について
フラット35Sの場合、金利が-0.25% になる。 質の高い住宅である事が大事。
1.27-0.25になる可能性がある1.02%
フラット35Sには金利Ａと金利Ｂがある。 Ａだと10年 Ｂだと5年、金利が適用になる。
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融資率 |
金利の範囲 |
最も多い金利 |
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9割り以下 |
年1.270％～年1.960％ |
年1.270％ |
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9割り以上 |
年1.710％～年2.400％ |
年1.710％ |
借入金額：3,980万円
金利：1.500％
借入期間：35年 (420回払)
返済方法：元金均等
返済総額：51,181,582円
支払利息総額：11,381,582円
借入金額：3,680万円
金利：1.500％
借入期間：35年 (420回払)
返済方法：元金均等
返済総額：47,323,707円
支払利息総額：10,523,707円
船橋周辺の価格について
価格推移について、どのタイミングで買うのがよいか？わかる。
平均相場
平均相場 2,214.7 万円 （34.7 万円／㎡、114.6 万円／坪）
・平均築年数 28.4 年
・平均駅距離 9.1 分
・平均専有面積 63.1 ㎡（19.1 坪）
賃貸相場
条件：徒歩 7分以内・・・1件
15分以内・・・4件
ヴェルドミールカトル 7.9万 ＪＲ総武線 下総中山駅 徒歩15分
契約について
ローン特約が付いているか？確認する事。
名義について
名義をどうするか？
名義には、単独名義と共有名義があります。どちらを選ぶのか？は状況によって変化します。
登記費用について
10万円前後が基本的な相場。
不動産会社の利益などが、かなり乗っかっている。
不動産会社指定の司法書士に頼まなくてもよい。 （特約にさらっと書いてあったりするので注意）
マンション火災保険
マンション火災保険
火災保険は、契約する部屋ごとに保険料を設定する仕組み
火災保険の場合は何度でも使える上に、使ったから翌年から保険料が上がるということがありません
火災保険が汚損・破損も対象になっている場合が多い。
１．木造か鉄骨か
２．床面積（平方メートル＆坪）
３．建築年月
４．建築金額（購入金額）
５．火災・風災のみか、水災・盗難・破損にも備えるか
保証内容・・・家が燃える、家財が燃える、
物損が一番多いので、安い火災保険でも何の問題もありません。
水漏れなどが発生 月額１００円
水災・・・2階以上に住んでいる人は外してよい
特約を外す
すでに個人賠償責任保険が自動車保険についている場合・・・
補償が重複してしまうので、火災保険では外しても良いでしょう
破損・汚損補償
夫婦げんかが原因の破損・汚損は対象外
あまり意味がない。
地震保険
これは入っておいた方がいい
1年で3万くらいかかる。
契約期間が長いほど、金額がやすくなるので10年で入っておくと良いです。
マンションの地震保険の加入率
共用部分の地震保険の加入率は「４割足らず」・・・チェックしておく事
中古マンション購入からの引っ越し
二重家賃を避ける
解約を申し出てから１カ月間は家賃を支払い続ける必要があります
9月30日に引越しを予定している場合、8月31日までに解約の申し出が必要です
タイミング・・・平日がよい
予告してから一定期間（通常1カ月）家賃が発生します。
書面での依頼が必要な場合が有るので注意
贈与について
事前審査の証明書は、通常は購入申込書とセット
ネット銀行の事前審査は証明性が低いので使えない」というケースがある
ネット銀行の事前審査に通ったが、いざ本審査を受けたら落ちてしまった」ということがよくあります
事前審査の信ぴょう性の高い金融機関を使用することがおすすめ
贈与になる
お金を一部でも出す人は、原則として全て「中古マンションの購入者」として見なされるので注意が必要です
贈与税の非課税枠 （親からの資金援助）
年間110万円
相続時精算課税
同じ親子間、祖父母孫間では暦年課税の基礎控除110万円は使えなくなりますが、贈与財産の種類や贈与回数に制限はなく、合計2500万円に達するまで贈与の段階では課税されません
不動産会社が売り主の中古住宅
2500万円（一般住宅）
新築の場合、非課税枠が
700万円+110万（一般住宅）中古マンションも含む。
周辺の保育園について
【保育園について】
下総中山は保育園が多い地域。 毎月3.7万かかると思っておけばよい。 市川市、習志野市と比べても1割ほど安くなっています。
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名前 |
認可？ |
金額 |
人数 |
口コミ |
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中山あけぼの保育園 |
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19名 |
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保育ルームおひさま |
30名 |
30名 |
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弥生保育園 |
5名 |
5名 |
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29 |
29 |
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船橋市立 本中山保育園 |
30名 |
30名 |
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杉の木保育園（社会福祉法人 |
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市川どろんこ保育園 |
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ときわ保育園 |
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鬼高保育園 |
54名 |
54名 |
【考察】
近場なので、評判を知っているはず。何かと有利。
小学校～大学について
【小学校】
船橋市立小栗原小学校
市川市立鬼高小学校
市川市立第六中学校
【大学】
私立東京医療保健大学船橋キャンパス
東京医療保健大学 船橋キャンパス
東京歯科大学 市川キャンパス
世田谷区について
世田谷区の保育園について
認可保育園に内定した親が、予約者リストからごっそり抜けた場合、入れる。
｢不承諾通知｣は職場に対して、育休延長を主張するための材料でもある。
しかし
年収800万以上ないと、三茶周りはつらい。
保育園について
【保育園の種類】
認可保育園は「国の管轄」、認証保育園は「都の管轄」となっている。
認可外保育園も空いている可能性がある
【保育園の費用について】
月2万～4万前後におさまります。
認可保育園・・・月2万円
無認可保育園・・・月4万2,000円などなど（保育園によって違う）
2～3万円の費用が中央値になる。
一般的な家庭では、最大7万円だと思っておけば大丈夫。
手が空くと考えると、絶対に安いので入れた方がいい。会話するスピードが上がるなど、メリットは多い。
【ポイント】
補助金がある
世帯所得によって決定される
3歳未満の保育料が高く、3歳以上は低く設定されています
「保育短時間」「保育標準時間」という2つの区分があります。
【無認可保育園にはいれる】
認可保育園に内定した親が、予約者リストからごっそり抜けた場合、入れる。
｢不承諾通知｣は職場に対して、育休延長を主張するための材料でもある。
し込める5枠に対し、そもそも1園しか申し込んでいない
｢1歳の4月まで待てば保育園入園は激戦になる。
でも0歳の4月入園では娘も小さいし、産後の体で仕事も育児も家事もと抱え込むのは不安。入園月での復職を求められない認可外で、落ち着いて仕事に戻りたかった｣と言う
参照
https://www.businessinsider.jp/post-161845
幼稚園の費用
【入園の費用】
私立幼稚園であれば3万円から10万円、公立幼稚園であれば1万円から2万円が必要
【幼稚園は、費用に関係なく一律】
幼稚園の場合は、一律で保育料が決められています。
住宅ローンについて
住宅ローンはフラット35で全期間固定にするとよい。
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返済期間 |
15年～20年 |
21年～35年 |
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金利の範囲 |
年1.220%～年1.910% |
年1.270%～年1.960% |
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多い金利 |
年1.220％ |
年1.270％ |
